Τι δείχνουν περισσότερες από 2.463 εκτιμήσεις του AiSpiti.gr για τις τιμές και τις επενδυτικές αποδόσεις.

Η αγορά ακινήτων δεν κινείται με τον ίδιο τρόπο σε ολόκληρη τη χώρα. Η Αθήνα παραμένει ακριβότερη και δείχνει σημάδια σταθεροποίησης, ενώ η Καλαμάτα συνεχίζει να ενισχύεται, διατηρώντας όμως χαμηλότερες τιμές και σημαντικό ενδιαφέρον για αγοραστές και επενδυτές. Η εικόνα αυτή προκύπτει από περισσότερες από 2.463 ολοκληρωμένες εκτιμήσεις κατοικιών που πραγματοποιήθηκαν μέσω της πλατφόρμας AiSpiti.gr από τον Δεκέμβριο του 2025 έως τον Ιούλιο του 2026. Από αυτές, 2.180 αφορούν την Αθήνα και 283 την Καλαμάτα.                                                                                                                                     

Πρόβλεψη πορείας της αγοράς για τους επόμενους 12 μήνες ,                          

Πέρα από την ανάλυση της μέχρι σήμερα πορείας, το μοντέλο εκτιμήσεων του AiSpiti.gr διαμορφώνει και πιθανά σενάρια για την εξέλιξη των τιμών κατά τον επόμενο χρόνο. Οι προβλέψεις βασίζονται στα διαθέσιμα στοιχεία της αγοράς, στη συμπεριφορά  εκτιμήσεων κατοικιών και στις σημερινές οικονομικές συνθήκες.    

Το παρακάτω  συνοψίζει τις πιθανότερες εξελίξεις της αγοράς κατοικίας στην Αθήνα και την Καλαμάτα για τους επόμενους δώδεκα μήνες, σύμφωνα με το μοντέλο εκτιμήσεων του AiSpiti.gr. Σενάρια πορείας τιμών για τον επόμενο χρόνο, με βάση εκτιμήσεις AiSpiti.gr .

Διάγραμμα .                                                                                                      
Εκτιμώμενα σενάρια εξέλιξης τιμών κατοικιών για τους επόμενους 12 μήνες.

Πηγή: AiSpiti.gr – Ανάλυση 2.463 ολοκληρωμένων εκτιμήσεων κατοικιών (Δεκέμβριος 2025 – Ιούλιος 2026). Οι προβλέψεις αποτελούν εκτιμήσεις και δεν αντιστοιχούν σε πραγματικές τιμές συμβολαιογραφικών μεταβιβάσεων.

Όπως προκύπτει από το διάγραμμα, οι δύο αγορές ακολουθούν διαφορετική πορεία. Η Αθήνα εμφανίζει τάσεις σταθεροποίησης, ενώ η Καλαμάτα διατηρεί ισχυρότερη αναπτυξιακή δυναμική και μεγαλύτερο περιθώριο ανόδου σύμφωνα με το βασικό σενάριο του μοντέλου εκτιμήσεων του AiSpiti.gr.

Τα δεδομένα δεν αποτελούν τελικές τιμές συμβολαίων, αλλά εκτιμήσεις αγοραίας αξίας που βοηθούν να κατανοήσουμε την κατεύθυνση και τη συμπεριφορά της αγοράς.

Καλαμάτα, ανοδική πορεία με πιο προσιτές τιμές.

Η Καλαμάτα εξελίσσεται σε μία από τις πιο δυναμικές περιφερειακές αγορές ακινήτων της χώρας. Τα στοιχεία του τελευταίου επταμήνου υποδεικνύουν αύξηση των εκτιμώμενων αξιών της τάξης του 8% έως 10%.  Η άνοδος αυτή χαρακτηρίζεται σταθερή και ελεγχόμενη, επιβεβαιώνοντας τη θετική δυναμική της περιοχής χωρίς ενδείξεις υπερθέρμανσης της αγοράς.

Η αύξηση δεν είναι απότομη ούτε ομοιόμορφη κάθε μήνα. Τον Μάρτιο εμφανίστηκε υψηλότερος μέσος όρος,  ανά τετραγωνικό, όμως το δείγμα εκείνου του μήνα ήταν μικρό και περιλάμβανε ορισμένα ακριβότερα ακίνητα. Για τον λόγο αυτό, η πιο ασφαλής εικόνα είναι ότι η αγορά ανεβαίνει σταδιακά και όχι ότι οι τιμές εκτοξεύθηκαν.

Η Καλαμάτα εξακολουθεί να προσφέρει σημαντικό πλεονέκτημα κόστους σε σχέση με την Αθήνα, καθώς η σύγκριση των δύο αγορών δείχνει ενδεικτική διαφορά εκτιμώμενων αξιών της τάξης του 20% έως 25%, με την Αθήνα να κινείται σε υψηλότερα επίπεδα.  Αυτό σημαίνει ότι ο ενδιαφερόμενος αγοραστής μπορεί να αποκτήσει αντίστοιχο ακίνητο με αισθητά μικρότερο αρχικό κεφάλαιο, γεγονός που ενισχύει την ελκυστικότητα της τοπικής αγοράς τόσο για ιδιοκατοίκηση όσο και για επενδυτική αξιοποίηση. 

Η ζήτηση ενισχύεται από την ποιότητα ζωής, τη θάλασσα, την τουριστική ανάπτυξη, τη σύνδεση με την Αθήνα και το ενδιαφέρον αγοραστών από το εξωτερικό. Παράλληλα, η μικτή απόδοση από ενοίκια εκτιμάται περίπου στο 5,5%, ποσοστό που την καθιστά ελκυστική επιλογή για όσους αναζητούν συνδυασμό εισοδήματος και μελλοντικής υπεραξίας.

Αθήνα, υψηλές τιμές, αλλά μεγαλύτερη σταθερότητα

Στην Αθήνα η εικόνα είναι διαφορετική. Η μεγαλύτερη αγορά της χώρας έχει περάσει σε φάση ωρίμανσης, μετά τις έντονες αυξήσεις των προηγούμενων ετών.                  

Η αγορά της Αθήνας φαίνεται να έχει εισέλθει σε φάση σταθεροποίησης. Οι εκτιμώμενες αξίες παραμένουν σε υψηλά επίπεδα, χωρίς να καταγράφονται σημαντικές μεταβολές σε σχέση με τους προηγούμενους μήνες. Παρότι σε ορισμένες μετρήσεις εμφανίζεται μικρή υποχώρηση του μέσου όρου, αυτή εκτιμάται ότι κυμαίνεται περίπου μεταξύ 4% και 8% και δεν αντανακλά πραγματική πτώση της αγοράς. Αντίθετα, οφείλεται κυρίως στη διεύρυνση του δείγματος, καθώς στις εκτιμήσεις περιλαμβάνονται πλέον περισσότερα παλαιότερα και οικονομικότερα ακίνητα.  Παρά τη διαφορά αυτή, η πρωτεύουσα εξακολουθεί να διαθέτει τη μεγαλύτερη αγορά ακινήτων της χώρας, με σταθερή ζήτηση και ευρύ φάσμα επιλογών για αγοραστές και επενδυτές.

Οι μικτές αποδόσεις από ενοίκια παραμένουν κοντά στο 5,4%. Πρόκειται για ικανοποιητικό ποσοστό για μια ώριμη ευρωπαϊκή αγορά, αν και ο επενδυτής πρέπει να υπολογίζει πάντοτε τα έξοδα αγοράς, τη φορολογία, τις εργασίες ανακαίνισης και τα πιθανά διαστήματα χωρίς μίσθωση.

Βασικά συμπεράσματα της ανάλυσης .

* Αθήνα. Αγορά σε φάση ωρίμανσης, με υψηλές αξίες και περιορισμένες διακυμάνσεις. * Καλαμάτα Αγορά με θετική δυναμική, χαμηλότερο κόστος εισόδου και μεγαλύτερο περιθώριο ανόδου. * Αποδόσεις ενοικίων. Παραμένουν κοντά στο 5,4% στην Αθήνα και 5,5% στην Καλαμάτα. * Επενδυτική εικόνα. Η Αθήνα προσφέρει μεγαλύτερο βάθος αγοράς, ενώ η Καλαμάτα εμφανίζει ισχυρότερες προοπτικές υπεραξίας.

Τι σημαίνουν τα στοιχεία για αγοραστές και επενδυτές.                                             

Για τον αγοραστή πρώτης κατοικίας, η Καλαμάτα προσφέρει χαμηλότερο κόστος εισόδου και μεγαλύτερα συνήθως ακίνητα για το ίδιο διαθέσιμο κεφάλαιο. Για τον επενδυτή, οι αποδόσεις στις δύο πόλεις είναι παραπλήσιες, με την Καλαμάτα να εμφανίζει επιπλέον περιθώριο ανόδου και την Αθήνα να προσφέρει μεγαλύτερο βάθος αγοράς και ευκολότερη μεταπώληση.                                                               

Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι δεν υπάρχει μία ενιαία ελληνική αγορά ακινήτων. Υπάρχουν τοπικές αγορές με διαφορετικές τιμές, ταχύτητες και προοπτικές. Η Αθήνα παραμένει ισχυρή και ακριβή, αλλά πιο σταθερή. Η Καλαμάτα είναι ακόμη πιο προσιτή και παρουσιάζει σαφή ανοδική δυναμική, χωρίς μέχρι στιγμής ενδείξεις υπερθέρμανσης.                                                                                                             

Σε κάθε περίπτωση, η σωστή τιμή ενός ακινήτου δεν μπορεί να προκύψει μόνο από έναν γενικό μέσο όρο. Χρειάζεται να ληφθούν υπόψη η ακριβής τοποθεσία, η ηλικία και η κατάσταση του κτιρίου, ο όροφος, η θέα, η ενεργειακή απόδοση, η ύπαρξη ανελκυστήρα ή θέσης στάθμευσης και οι πραγματικές συνθήκες της γειτονιάς.

Μεθοδολογία και περιορισμοί .

 Δωρεάν online εκτίμηση ακινήτου .

   

Ιωάννης Νικητόπουλος

Πρώην Διευθυντής Τραπεζικού Φορέα .

Πιστοποιημένος Επενδυτικός Σύμβουλος   

&  Σύμβουλος Χρηματοδοτήσεων .

Σύμβουλος Ακινήτων /  AiSpiti.gr /  Εξειδίκευση

στην Εκτίμηση & Αξιολόγηση Ακινήτων – ΕΚΠΑ.