Δευτέρα, 18 Ιουλίου 2022 21:44

Η κύρια κατοικία ξέμεινε χωρίς νομική προστασία

Γράφτηκε από την
Η κύρια κατοικία ξέμεινε χωρίς νομική προστασία

 

Του Στρατή Δ. Νικολακέα*

Η κύρια κατοικία και η προστασία της πρέπει να συνεχίσει να υφίσταται νομοθετικά, για λόγους κοινωνικής συνοχής και κοινωνικής ειρήνης. Το νομοθετικό κενό πλέον είναι εμφανές και πρέπει άμεσα να καλυφθεί από την Ελληνική Πολιτεία, πριν να είναι πολύ αργά.

 

Η προστασία της κύριας κατοικίας αποτελούσε πάντα ένα φλέγον ζήτημα για την ελληνική οικονομία και την πλειοψηφία των Ελλήνων καταναλωτών.

Είναι γνωστό ότι το 2002, όταν η χώρα μας εισήλθε στη ζώνη του ευρώ, ξεκίνησε ταυτόχρονα μία περίοδο ευφορίας και οικονομικής ευημερίας. Ο μέσος Έλληνας πολίτης μπόρεσε να ενισχύσει την καταναλωτική του δυνατότητα με φθηνό δανεικό χρήμα που λάμβανε εύκολα από τα τραπεζικά ιδρύματα. Με αυτό τον τρόπο, πολλοί Έλληνες έκαναν το όνειρό τους πραγματικότητα και απέκτησαν την κύρια και μοναδική κατοικία τους, λαμβάνοντας στεγαστικά δάνεια με ιστορικά χαμηλά επιτόκια που κυμαίνονταν από 3% έως 4%.

Παρ’ όλα αυτά, από το 2010 και μετά, η επέλαση της οικονομικής κρίσης άλλαξε εντελώς τα δεδομένα, καθώς η μέση ελληνική οικογένεια είδε το μηνιαίο της εισόδημα να μειώνεται μήνα με το μήνα. Θλιβερό αποτέλεσμα ήταν πολλοί συμπολίτες μας να αδυνατούν να ανταποκριθούν στις δανειακές τους υποχρεώσεις, ενώ μέσα στον αγώνα για την επιβίωση, έπρεπε να αντιμετωπίσουν και τα εκβιαστικά τηλεφωνήματα των εισπρακτικών εταιρειών, που απειλούσαν για κατάσχεση και πλειστηριασμό. Σε αυτό το αδιέξοδο, ψηφίσθηκε ο νόμος 3869/2010, γνωστός και ως «Νόμος Κατσέλη», από το όνομα της τότε Υπουργού Οικονομικών, Ανταγωνιστικότητας και Ναυτιλίας Λούκας Κατσέλη.

Με το Νόμο Κατσέλη, ο υπερχρεωμένος δανειολήπτης που είχε περιέλθει σε μόνιμη και ανυπαίτια αδυναμία πληρωμών, μπορούσε να ρυθμίσει τις οφειλές του με μία μειωμένη δόση, ενώ η κύρια κατοικία του προστατευόταν υποχρεωτικά από τον Νόμο αυτό από οποιοδήποτε μέτρο αναγκαστικής εκτέλεσης, όπως κατάσχεση και πλειστηριασμό (άρθρο 9 παράγραφος 2 του νόμου). Το 2019, για την προστασία της κύριας κατοικίας, ψηφίσθηκε επιπλέον ο νόμος 4605/2019, όπου ο κάθε πολίτης μπορούσε να ρυθμίσει μόνο τις οφειλές του, με υποθήκη ή προσημείωση στην κύρια κατοικία του, με δυνατότητα συνεισφοράς του δημοσίου έως και 50% του ποσού της προβλεπόμενης δόσης. Με αυτό τον τρόπο, είχε διαμορφωθεί για περισσότερο από μία δεκαετία ένα ισχυρό πλαίσιο προστασίας της κύριας κατοικίας του Έλληνα πολίτη.

Εντούτοις, η πραγματικότητα αυτή άλλαξε για ακόμα μία φορά το 2020, με τον Νέο Πτωχευτικό Νόμο (δηλ. το νόμο 4738/2020) όπου προβλέπει την προστασία της κύριας κατοικίας μόνο για τους «ευάλωτους οφειλέτες». Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με το άρθρο 217 του ν. 4738/2020, μόνο ο χαρακτηριζόμενος ως «ευάλωτος οφειλέτης» μπορεί να προστατεύσει την κύρια κατοικία του.

Για να γίνει αυτό, ο οφειλέτης πρέπει να υποβάλει αίτηση για μεταβίβαση-παράδοση της κυριότητας του ακινήτου του σε ένα Νομικό Πρόσωπο Ιδιωτικού Δικαίου, που αποκαλείται βαρύγδουπα: «Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης» και στη συνέχεια να προχωρήσει σε μίσθωση με τον Φορέα της κύριας κατοικίας του για 12 έτη, με δυνατότητα επαναγοράς του μετά τη λήξη της δωδεκαετίας ( leaseandsaleback). Σημειωτέον ότι το ως άνω πολύ περιορισμένο πλαίσιο προστασίας κύριας κατοικίας ισχύει μόνο για αυτόν που χαρακτηρίζεται από τον ως άνω νόμο ως «ευάλωτος οφειλέτης», ο οποίος ταυτίζεται νομικά με αυτόν που δικαιούται επιδότηση ενοικίου.

Επιδότηση ενοικίου δικαιούται σήμερα μόνο αυτός που το συνολικό του εισόδημα δεν υπερβαίνει τις 7.000 ευρώ για μονοπρόσωπο νοικοκυριό (προσαυξημένο κατά 3.500 ευρώ για κάθε πρόσθετο μέλος), η ακίνητη περιουσία του δεν υπερβαίνει τα 120.000 ευρώ για το μονοπρόσωπο νοικοκυριό (προσαυξημένη κατά 15.000 ευρώ για κάθε πρόσθετο μέλος), ενώ το συνολικό ύψος των καταθέσεων δε υπερβαίνει τα 21.000 ευρώ.

Ο νέος Νόμος τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιουνίου 2021 για τα φυσικά πρόσωπα και τις μικρές επιχειρήσεις. Παρά τις δεσμεύσεις…., έναν ολόκληρο χρόνο μετά δεν έχουν εκδοθεί ακόμα οι απαραίτητες Υπουργικές Αποφάσεις που θα προβλέπουν όλα τα σχετικά με την ίδρυση του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης καθώς και τις λεπτομέρειες της διαδικασίας για την καταβολή μισθωμάτων στον Φορέα και τον συμψηφισμό τους με το τίμημα επαναγοράς του ακινήτου στη λήξη της 12ετίας.

Επιπλέον, είναι τόσο στενά τα κριτήρια του νόμου για την ένταξη στους ευάλωτους οφειλέτες, όπως το εισοδηματικό όριο των 7.000 ευρώ, όπου είναι βέβαιο ότι θα υπάγονται πλέον ελάχιστοι οφειλέτες σε αυτό, ενώ η συντριπτική πλειοψηφία των δανειοληπτών που αδυνατούν να πληρώσουν τις τραπεζικές υποχρεώσεις τους θα βλέπουν να πλειστηριάζεται η κύρια κατοικία τους.

Ως εκ τούτου, η ένταξη ενός δανειολήπτη στους ευάλωτους οφειλέτες για την προστασία της κύριας κατοικίας είναι αδύνατη, καθώς από τη μία τα κριτήρια είναι εξαντλητικά αυστηρά και από την άλλη δεν έχει συσταθεί ακόμη ο Φορέας, όπου θα μπορεί να μεταβιβασθεί η κύρια κατοικία για να διασωθεί. Ως αποτέλεσμα, οι δανειολήπτες παραμένουν σήμερα εντελώς απροστάτευτοι, οι Εταιρείες Διαχείρισης Απαιτήσεων (τα γνωστά Funds) κοινοποιούν «ξεχασμένες» διαταγές πληρωμής της προηγούμενης δεκαετίας 2010-2019 και μετά προχωρούν σε εκτέλεση, ενώ βιώνουμε λαίλαπα κατασχέσεων και πλειστηριασμών όχι μόνο ακριβών ακινήτων, αλλά και ακινήτων αρκετά χαμηλής αξίας της τάξεως των 60.000, των 50.000 ή ακόμη και 40.000 ευρώ σε λαϊκές περιοχές των Αθηνών.

Με αυτά τα δεδομένα, βασικό ερώτημα αποτελεί αν η κυβέρνηση είναι διατεθειμένη να προχωρήσει σε εφαρμογή του Νόμου, τη στιγμή που είμαστε η μόνη ευρωπαϊκή χώρα που δεν υπάρχει κανένα απολύτως πλαίσιο για την προστασία της κύριας κατοικίας και τα Funds επισπεύδουν κατασχέσεις και πλειστηριασμούς, ακόμα και σε κατοικίες χαμηλής αξίας που ανήκουν σελαϊκές οικογένειες που βρίσκονται σε ανάγκη.

Για όλους τους ανωτέρω λόγους, πρέπει άμεσα η Ελληνική Κυβέρνηση να ενσκύψει στο παραπάνω θέμα και να λάβει κάποια γενναία πολιτική λύση. Ζητούμενο είναι να προστατευθεί η κύρια και μοναδική κατοικία της μέσης ελληνικής οικογένειας.

Η κοινωνία μας, επομένως, έχει ανάγκη να βγουν άμεσα οι σχετικές Υπουργικές Αποφάσεις για την Ίδρυση του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, να ψηφιστεί όλη η απαραίτητη δευτερογενής Νομοθεσία για τον προσδιορισμό των μισθωμάτων κατά τη διάρκεια της 12ετίας, να διευρυνθούν τα κριτήρια υπαγωγής για τους ευάλωτους οφειλέτες, ενώ μέχρι τη λήψη των μέτρων αυτών θα πρέπει να ανασταλούν όλοι οι προγραμματισμένοι πλειστηριασμοί στην κύρια και μοναδική κατοικία των συμπολιτών μας με χαμηλά εισοδήματα.

Η κύρια κατοικία και η προστασία της πρέπει να συνεχίσει να υφίσταται νομοθετικά, για λόγους κοινωνικής συνοχής και κοινωνικής ειρήνης. Το νομοθετικό κενό πλέον είναι εμφανές και πρέπει άμεσα να καλυφθεί από την Ελληνική Πολιτεία, πριν να είναι πολύ αργά.

 

* Ο Στρατής Δ. Νικολακέας είναι Δικηγόρος στον Άρειο Πάγο, LL.M., Νομικός Σύμβουλος Ένωσης Κατανωλωτών & Δανειοληπτών, Διαμεσολαβητής Διαπιστευμένος στο Υπουργείο Δικαιοσύνης, Διαφάνειας & Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων (ΥΔΔΑΔ)


NEWSLETTER